钢筋水泥里的财富密码：一个地产老兵的十年观察

更新时间：2024-03-22

说起来你可能不信，我入行那会儿连容积率是啥都搞不清楚。记得第一次跟着师傅去看地，他指着那片杂草丛生的荒地说"这块地能做3.0"，我愣是以为在说篮球比分。现在想想真是够丢人的，不过谁还没个菜鸟时期呢？

从"土拍"开始的财富游戏

地产开发这行当啊，说白了就是场大型的"击鼓传花"。去年某二线城市土拍，我亲眼看见一块地王在2小时内被抬高了47%，举牌的开发商代表手都在抖。你说他们疯了吗？倒也不是。这里头门道可深了——有时候高价拿地不是为了开发，而是为了抬高周边项目的售价。这招"围魏救赵"，老玩家们玩得那叫一个溜。

我经手过最魔幻的项目，是城郊一块"毒地"。原先的化工厂搬迁后，土壤检测重金属超标8倍。结果你猜怎么着？三家开发商抢破头，最后中标价还比评估价高出20%。后来才知道，人家早就算好了治理成本，关键是那块地挨着规划中的地铁口。现在那楼盘卖得，啧啧，单价直接碾压市中心。

容积率这东西，外行看数字，内行看操作。有次参与某项目报规，设计院最初方案容积率2.8，被规划局打回来三次。后来我们总工带着两瓶茅台去"请教"，回来就把幼儿园改成"社区文化活动站"，再把楼间距缩了0.5米，嘿，居然就过了！这种"技术调整"，业内都懂。

不过现在越来越难玩了。去年新出的日照新规要求冬至日满窗日照不低于2小时，我们有个项目直接砍掉两栋楼。财务总监当时差点没背过气去，但你说能怎么办？政策就像天气，开发商就是看天吃饭的农民。

说到卖房，那简直是行为艺术大赏。样板间永远比实际交付大5%，这是基本操作。有项目连电梯厅都做了精装样板，结果交房时业主发现电梯比样板间窄了10公分——开发商理直气壮说那是"展示空间"。最绝的是有个盘，在售楼处放了台永远停在28层的电梯模型，因为实际楼盘最高才27层。

我认识个销冠，带客户看房永远选暴雨天。"您听这雨声，咱们双层中空玻璃隔音效果好吧？"其实那天下水管正在漏水，他在样板间放了台加湿器。这招我学不来，太缺德了。

开发商的命门永远是现金流。见过最惊险的操作，是某项目拿地后三个月内必须开盘，因为信托资金就撑到那时候。工程部昼夜赶工，预售证下来的当天，工地还在打桩呢！结果你猜怎么着？靠着效果图和VR看房，首开居然卖了七成。现在想想都后怕，要是遇上调控，分分钟就是烂尾楼。

最近两年暴雷的开发商，十个有九个死在"高周转"上。有个老板跟我说，他每天醒来第一件事就是看银行账户余额，"比看老婆脸色还紧张"。这话听着心酸，但谁让你非要玩十个锅九个盖的游戏？

收房季才是大戏开场。精装变"惊装"都算好的，最夸张的是有项目交房时业主发现卧室墙上贴着"此处有配电箱"的施工标签——敢情是把设备平台包进屋里了。开发商倒也爽快："要不您退房？反正现在房价涨了40%。"听听，这说的是人话吗？

不过也有良心企业。我参与过某项目交付前自检，工程总监带着锤子挨户敲瓷砖，空鼓率超标的全部返工。虽然成本超了300多万，但后来业主转介绍率高达60%。可惜啊，这样的开发商现在比熊猫还稀有。

现在年轻人总说"地产黄金时代过去了"，要我说，白银时代才是真刀真枪拼本事的时候。以前闭着眼睛拿地都能赚钱，现在得琢磨产品力了。最近有个项目做小户型，硬是在38平米里塞下三分离卫生间和双开门冰箱，图纸改了27稿。开盘日光，为什么？因为真的站在用户角度思考了。

有次深夜加班，看见设计总监对着模型发呆。我问他琢磨啥呢，他说："我在想十年后的人需要什么样的房子。"这话让我心头一热。或许，告别野蛮生长后，这个行业终于要回归本质——盖有人情味的房子，而不仅是造赚钱的机器。

说到底，地产开发就像煮一锅老火汤。火候太猛会糊，火候不够又没味。如何在政策、利润、品质之间找到平衡，这才是真正的行业密码。至于那些还在玩金融游戏的，要我说啊，迟早得凉。毕竟，房子终归是要给人住的，你说是不是？